0371-63555739

文中论坛

您现在的位置:主页 > 律师文苑 > 文中论坛 >
离婚案件中父母为子女出资购房所有权归属问题
时间:2016-07-04 17:50 来源:河南文中律师事务所 作者:王发新 点击:
  在处理离婚纠纷中父母为子女出资所购房屋归属问题时,应根据《婚姻法》第17条、第18条,《婚姻法解释(三)》第7条,《婚姻法解释(二)》第22条等法律、司法解释之规定,区分父母出资购房的时间、房屋登记的所有权人、父母出资购房的出资比例及出资方式等因素来确定该房屋所有权的最终归属。
一、所有权尚未登记的处理
 
   子女离婚时,父母出资为子女购买的不动产所有权尚未进行登记。此时,应如何认定该不动产的最终归属则应区分该出资发生在婚前婚后而定。下面以最常见的不动产买卖——商品房销售为例作一分析。商品房预售,意味看房屋尚未存在于客观现实当中。如果这种情况一直持续到离婚之时,则商品房预售合同中买方尚未取得房屋所有权,此时,其享有的权利并非是现实的物权,而是一种债权,即请求合同卖方按照合同建好房屋并移转所有权于买方的权利。在此前提下,如果一方父母出资发生在其子女结婚前,则该出资资金应根据《婚姻法解释(二)》第22条第1款规定认定为对其子女一方的赠与。进一步而言,不管该出资是否足以支付全部房款,都不影响其子女履行完商品房销售合同义务后,有权请求商品房销售方履行交房并协助办理相关登记手续义务。此时,受赠一方子女在婚前就取得了房产的全部债权,该债权在离婚分割财产时认定为一方的个人财产相对比较公平。也即,受赠一方子女可以获得该债权转化物——不动产的所有权。如果一方父母出资发生在其子女结婚后,则应根据《婚姻法解释(二)》第22条第2款规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与,除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。相应地,子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产,是婚后用夫妻共同财产购买的财产,属于夫妻共同财产。
 
二、父母请求返还出资的处理
 
  现实生活中,由于父母与子女不和、子女离婚时父母为保全自己的购房出资等原因还经常会出现在子女离婚时,父母请求返还购房出资的情形。父母请求返还购房出资所主张的基础法律关系往往为借贷而非赠与。我们认为,对父母出资为子女购买房屋行为的法律性质,应着重把握以下几个方面:第一,应尊重双方意思自治。对父母出资购买房屋行为的认定原则上应以父母的明确表示为标准。如果有证据足以证明父母与子女之间约定为赠与或者父母明确表示为赠与,就是赠与关系。第二,对借贷关系是否成立应严格遵循“谁主张.谁举证”原则。在现实生活中,基于彼此间密切的人身财产关系,一方面,父母如对子女进行资金借贷往往没有借条等书面证据,另一方面,父母即便对予女出资是赠与性质,也往往没有明确的表示。此时应严格执行“谁主张,谁举证”的举证责任原则。
 
  父母出资行为性质处于真伪不明状态时,将出资为借贷这一事实的证明责任分配给父母一方比将出资为赠与的证明责任分配给子女一方更符合证明责任分配原则。
 
三、父母只为子女购买不动产支付部分出资的处理
 
  在司法实践中,还经常发生的一种情形是父母只为子女购买不动产支付了部分价款(往往是首付款)。此时,根据不动产买卖合同中的购买人身份不同。可细分为两种情形:
  1.父母以自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权过户到子女一方名下的情形。
(1)如果该不动产过户发生在子女结婚前,显然,该不动产所有权应属于子女婚前财产。
(2)如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下,则仍可适用本条规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
(3)如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在夫妻中非子女一方名下或夫妻双方名下,用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款,则该不动产应认定为夫妻双方共同财产。离婚时,得到房屋的所有权登记一方应给予另一方补偿。
  2.以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方子女或双方子女名下的情形。
  (1)如果该出资发生在子女结婚前,则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产,如果该不动产买卖合同也签订在子女结婚前,则可适用《婚姻法解释(三)》第10条进行处理。
  (2)如果该出资发生在子女结婚后,则根据婚姻法解释(二)第22条第2款规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地,婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产,不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。